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6.3土拍丨惊心动魄纯净地，毫无波澜城改地！

尘埃落定，所有的猜测都在今天有了答案。

近1800亿的马甲游戏，某房企百亿资金枕戈待旦，20多家房企围猎经开9号地，城改内定土地或再与“K2”，所有的传言和猜测，终于在今天有了答案。

而这场备受关注的土拍大戏，剧情和情绪，一切都如预料。

经开9号地、北龙湖10地、北龙湖11号地，马甲与资金齐飞；

城改用地，毫无悬念，底价收场。

No.1

主城净地，yyds

谜底揭晓，谁笑到了最后。

先看经开9号地，首先恭喜金茂31.67亿喜得主城优质地块。

作为此次49宗土拍中，少有的三大净地之一，经开9号地竞争不可谓不激烈，而在金茂发出喜报的同时，某房企也同步发出喜报，这背后的激烈程度可享而知。

据传，万科、旭辉、碧桂园、正荣、美的、绿城、金地、平安、雅居乐、保亿、保利、中海、金茂、华润、中交、越秀、绿都等十余家房企参与，使用马甲公司更是高达七十多家。

而经开9号地的腥风血雨不止体现在土拍上，还有后期对经开主城楼市的影响。要知道，此次竞拍的9号地，限价大幅提高，毛坯限价20114元/㎡，装修2500元/㎡，这也意味着，未来经开老城项目将全面奔入毛坯2万+、精装2.3万+的时代。

和经开9号地同样激烈的是北龙湖10号和北龙湖11号地。

北龙湖10号地14:08分，竞拍结束，万科如愿以偿，19.5亿元成功进驻北龙湖。

恭喜万科的背后，是土地战况的胶着，是参与房企以及背后的马甲公司，不惜成本的入场。

郑政东出〔2021〕10号（网）地，国基路北、龙湖中环西路东，46549.68㎡（约69.83亩），城镇住宅用地，＞1.0、＜1.7，熔断价195000万元成交，折合地价2792.72万元/亩，楼面价24642元/平米，毛坯限价37300元/㎡，装修5600元/㎡。

万科首次进驻北龙湖，将带来什么样的豪宅产品，我们也拭目以待。

比起北龙湖10号，无论位置还是面积都优于10号地的北龙湖11号地，竞争激烈更甚10地。

位置上位于湖内环北路北、龙沄路西，临河临湖，土地面积48487.50㎡（约72.74亩），同样＞1.0、＜1.7，毛坯限价37300元/㎡，装修限价5600元/㎡。

参与房企据说有融信、万科、旭辉、龙湖、美的、绿城、平安、保利、中海、金茂、华润、中交、华发、电建、绿都、美盛等十余家，马甲数量也是高达70多家。

最终，14：38分，在凭运气的摇号过程中，还是被保利以19.5亿元竞得，折合地价2681.10万元/亩，楼面价23657元/㎡。这也是保利落子北龙湖的第二个项目。

而这次北龙湖两宗土地的成交，也势必如此前业内所预测的一样，北龙湖房价，尤其是南岸将全面进入5万+时代。

最受关注的三宗地外，地处优质地段的北龙湖综合用地2和高铁板块综合用地3也聚焦了不少目光。

最终，综合用地2的郑政东出〔2020〕17号（网）地和郑政东出〔2021〕7号（网）地被启迪联合永威拿下。

其中，17号地为配套住宅，地处龙湖内环西路东、龙湖内环南路北，毛坯限价37300元/㎡，装修5600元/㎡，紧邻足球公园和西运河，周边环境很好。

7号地，地处龙津路东、龙湖中环北路南，规划为商务金融用地兼容零售商业、餐饮、旅馆用地。

综合用地3的郑政东出〔2021〕8号（网）地和郑政东出〔2021〕9号（网）地，据说在华润、正弘、银泰的激烈争夺下，最终花落华润。

从地段上来看，8号地地处金水东路南、东风南路西，9号地地处东风南路西、七里河北路北，向西是省政府，向东是郑州东站，地铁1号线、地铁5号环绕，这位置，这地段，妥妥的郑东新区C位。

而作为政府主导规划的综合用地，竞拍条件苛刻，根据土地的规划指标，这里未来将建的是郑州高端购物中心和250米的超高层。住宅价格上，以目前毛坯限价25000元/㎡，装修限价5000元/㎡的指标来看，这里售价将是3万+。

No.2

风平浪静，城改地

没有“K2”，没有抢地，悬了半个多月的心，终于落下了。以城改为主的土拍大战中，幸好大家都是各抱各娃。

中原区

郑政出〔2021〕16号（网）地，淮河西路南、汇龙路西，36384.58㎡（约54.58亩），城镇住宅，＞1.1、＜3.5，最终以起始价47447万元成交，地价869.36万元/亩，楼面价3726元/㎡，竞得房企河南国丰园置业有限公司，背后股东金科，或为金科中原后续用地。

金水区

郑政出〔2021〕17号（网）地，魏河南路南、柳林西路西，75355.06㎡（约113.04亩），城镇住宅，＞1.1、＜4.2，以起始价125623万元被郑州双茂置业有限公司竞得，背后股东中原信托、金博大、北京同道圣合，折合地价1111.39万元/亩，楼面价3969元/㎡。从位置来看或为康桥高皇寨城改项目用地。网传项目案名康桥天樾九章，据说后期将打造金水北的高端改善盘。

同样，被康桥竞得的还有郑政出〔2021〕18号（网）地，魏河南路南、高皇北路西，25035.41㎡（约37.56亩），城镇住宅，＞1.1、＜4.2，起始价41562万元成交，折合地价1106.75万元/亩，楼面价3953元/㎡。

郑政出〔2021〕19号（网）地，东风路南、经二路东，78743.58㎡（约118.13亩），城镇住宅兼容商务金融、零售商业、餐饮、旅馆，＞1.1、＜5.0，以起始价191663万元被河南山顶金冠置业有限公司竞得，背后股东河南八达威，折合地价1622.68万元/亩，楼面价4868元/㎡。

未来天弈项目用地，临东风渠的大平层豪宅规划，曾经在市场也引起了不小的声音。

郑政出〔2021〕23号（网）地，黄埔路北、洛阳路东，16739.05㎡（约25.11亩），城镇住宅，＞1.1、＜3.5，以起始价27820万元被河南省招商美景房地产开发有限责任公司竞得，美景联合招商共同开发，折合地价1107.99万元/㎡，楼面价4749元/㎡。

据说是美景美境后期用地，此前美景美境作为金水北的热销盘，如今联手招商再出新品，热闹的的金水北必将再起风云。

郑政出〔2021〕30号（网）地，红专路北、经二路西，23979.63㎡（约35.97亩），城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆，＞1.1、＜4.9，起始价63232万元被河南省多乐置业有限公司竞得，背后股东万科、盈钻信息科技，折合地价1757.94万元/亩，楼面价5381元/㎡。

郑政出〔2021〕31号（网）地，红专路北、经二路东，27334.61㎡（约41.01亩），城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆，＞1.1、＜5.2，同样以起始价74433万元河南省多乐置业有限公司竞得，折合地价1815.35万元/亩，楼面价5237元/㎡.

以上两宗地为金水区张砦村杜岭村城改项目，也是万科即将在老城开发的又一作品。

郑政出〔2021〕32号（网）地，纬四路南、未来路西，聂庄二期项目用地，24705.74㎡（约37.06亩），城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆，＞1.1、＜5.2，以起始价67671万元被河南新银基房地产开发有限公司竞得，折合地价1826.05万元/亩，楼面价5267元/㎡。

郑政出〔2021〕37号（网）地，国基路北、柳林西路东，56092.64㎡（约84.15亩），城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆，＞1.1、＜5.2，起始价121936万元被郑州市金水碧海房地产开发有限公司竞得，背后股东碧桂园，折合地价1449.22万元/亩，楼面价4180元/㎡，或为碧桂园天麓的后期用地。

郑政出〔2021〕38号（网）地，慧城大道（金城大道）南、通雅路（新庄东路）西，55349.82㎡（约83.03亩），城镇住宅，＞1.1、＜2.5，起始价73874万元被河南弘与兴置业有限公司竞得，背后股东伟业和正弘，折合地价889.78万元/亩，楼面价5339元/㎡。据说，为龙湖上域的后续地块。

郑政出〔2021〕41号（网）地，金山路北、文化路西，45884.00㎡（约68.83亩），城镇住宅，＞1.1、＜3，起始价55740万元被郑州聚合房地产开发有限公司竞得，背后股东天伦和万锦，折合地价809.87万元/亩，楼面价4049元/㎡。

郑政出〔2021〕42号（网）地，新城北路南、龙津路（迎宾东路）东，97767.06㎡（约146.67亩），城镇住宅，＞1.1、＜2.5，起始价130247万元被郑州舜泽房地产开发有限公司竞得，背后股东东方国际和禹洲地产，折合地价888.15万元/亩，楼面价5329元/㎡。

二七区

郑政出〔2021〕20号（网）地，迎福街南、安泰路西，24228.76㎡（36.35亩），城镇住宅，＞1.1、＜3.5，以起始价31597万元被郑州玉安联合置业有限公司竞得，背后股东亚星，折合地价869.41万元/亩，楼面价3726元/㎡。

二七刘砦城改用地，从位置来看，或为亚星锦绣山河后续用地。

此外，郑政出〔2021〕35号（网）地，郑西铁路客运专线南、嵩山南路东，11564.51㎡（约17.35亩），城镇住宅，＞1.1、＜3.5，也以起始价15496万元被郑州玉安联合置业有限公司竞得，折合地价893.31万元/亩，楼面价3828元/㎡。

郑政出〔2021〕27号（网）地，金沙江路（杏贾路）北、尧山路（杏园路）东，11909.36㎡（约17.87亩），城镇住宅，＞1、＜3.5，以起始价15880万元被河南建业泰宏置业有限公司竞得，折合888.94万元/亩，楼面价3810元/㎡。

荆胡村城改用地，或为建业泰宏国际城后续用地。

郑政出〔2021〕29号（网）地，碧水路（炫月路）北、灵山路（望桥路）西，30173.50㎡（约45.26亩），城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融、其他商服，＞1、＜3.5，以起始价40655万元被郑州万科建投房地产开发有限公司竞得，背后股东万科，折合地价898.25万元/亩，楼面价3850元/㎡。

管城区

郑政出〔2021〕21号（网）地，希望路北、建文路西，20708.36㎡（约31.07亩），城镇住宅，＞1.1、＜3，起始价24445万元被郑州兴和置业有限公司竞得，背后股东振兴、九鼎、金博大，折合地价786.96万元/亩，楼面价3935元/㎡。

同样，郑政出〔2021〕22号（网）地，希望路北、祥和路西，20384.55㎡（约30.58亩），城镇住宅，＞1.1、＜3，也是以起始价24066万元被郑州兴和置业有限公司竞得，折合地价787.07万元/亩，楼面价3935元/㎡。

以上两宗地或为富田九鼎华府后续用地。

郑政出〔2021〕24号（网）地，金岱路东、姚庄南路南，22061.04㎡（约33.09亩），城镇住宅，＞1.1、＜3.8，以起始价29156万元被郑州兴源置业有限公司竞得，背后股东振兴，折合地价881.07万元/亩，楼面价3478元/㎡。

姚庄郎庄合村并城项目，或为管南“神盘”富田九鼎公馆后期用地。

郑政出〔2021〕25号（网）地，南台路西、太白路北，39769.08㎡（约59.66亩），城镇住宅，＞1.1、＜1.5，以起始价44810万元被郑州舜杰新城房地产开发有限公司竞得，背后股东新城，折合地价751.17万元/亩，楼面价7512元/㎡。

该地块或为今年的管南新盘新城时光印象，而此次1.5的容积率也可推断出新城或将推出一批高端产品。

郑政出〔2021〕43号（网）地，十八里河路南、玉山路西，50426.87㎡（约75.65亩），城镇住宅，＞1.1、＜3，起始价64189万元被河南中珂置业有限公司竞得，折合地价848.61万元/亩，楼面价4243元/㎡，为融创城后期用地。

惠济区

郑政出〔2021〕26号（网）地，三全路南、流云路东，21067.90㎡（约31.61亩），城镇住宅，＞1.1、＜4.2，起始价32476万元被河南惠新房地产开发有限公司竞得，背后股东天河投资，折合地价1027.66万元/亩，楼面价3670元/㎡。

老鸦陈城改项目，从去年老鸦陈进入开发阶段，备受关注的最大城中村终于开始入市，去年拿地的万科项目——万科·翠湾中城已经进入前期宣传阶段，如今天河老鸦陈也落下一子，老鸦陈的大戏即将上演。

郑政出〔2021〕33号（网）地，兴隆铺路北、铁东路东，15540.52㎡（23.31亩），城镇住宅兼容体育、娱乐、其他商服、零售商业、餐饮、旅馆，＞1、＜4.0，起始价25814万元被河南民信置业有限公司竞得，背后股东万科和民安，折合地价1107.38万元/亩，楼面价4153元/㎡。

郑政出〔2021〕34号（网）地，大河路南、桂圆北街西，53013.52㎡（约79.53亩），城镇住宅，＞1.1、＜1.5，以起始价60491万元被郑州招商美景房地产开发有限责任公司竞得，背后股东招商、美景，折合地价760.70万元/亩，楼面价7607元/㎡。

郑政出〔2021〕39号（网）地，金光路（新兴街）南、胖庄西路西，62989.56㎡（约94.49亩），城镇住宅，＞1.1、＜1.8，起始价70191万元被河南友耀置业有限公司竞得，折合地价742.89万元/亩，楼面价6191元/㎡。

郑政出〔2021〕40号（网）地，金光路（新兴街）南、天山路西，101220.00㎡（约151.85亩），城镇住宅，＞1.1、＜1.9，同样以起始价113786万元被河南友耀置业有限公司竞得，折合地价749.43万元/亩，楼面价5917元/㎡。

以现在1.8、1.9的规划指标来看，后期开发的一定是一个纯改善楼盘。

中原区

郑政出〔2021〕28号（网）地，北岗路北、站前大道东，22234.56㎡（约33.36亩），城镇住宅，＞1.1、＜3.65，以起始价31098万元被郑州德宸祥苑置业有限公司竞得，背后股东德宇实业、金博大、中国金谷国际信托，折合地价932.42万元/亩，楼面价3832元/㎡。从位置来看或为裕华城后期用地。

郑政出〔2021〕36号（网）地，皓月路北、庄文路西，61392.03㎡（约92.1亩），城镇住宅兼容商务金融，＞1.1、＜3.6，起始价77014万元被郑州融亮春房地产开发有限公司竞得，背后股东海亮、融信，折合地价836.31万元/亩，楼面价3485元/㎡。

地处常西湖新区，紧邻四大中心，或为融信奥体世纪后期用地。

郑政出〔2021〕44号（网）地，齐达路（樊楼路）南、大庄街（支五路）西，44598.76㎡（约66.9亩），城镇住宅，＞1.1、＜4.2，起始价68154万元被郑州名兴置业有限公司竞得，背后股东碧桂园，折合地价1018.77万元/亩，楼面价3638元/㎡，或为碧桂园凤凰城后期用地。

高新区

郑政高出〔2021〕4号（网）地，雪松路东、落樱街（现银桂街）北，36715.14㎡（约59.75亩），城镇住宅，＞1.1、＜2.5，起始价39105万元被郑州康图置业有限公司竞得，背后股东康桥，折合地价710.06万元/亩，楼面价3638元/㎡。

郑政高出〔2021〕5号（网）地，雪松路东、金桂街南，49963.37㎡（74.95亩），城镇住宅，＞1.1、＜2.5，同样以起始价53102万元被郑州康云置业有限公司竞得，折合地价708.55万元/亩，楼面价4251元/㎡。

以上两宗地，为康桥高新区康桥山海云图后续用地。

郑政高出〔2021〕7号（网）地，郁香路西、欢河路南，55111.41㎡（82.68亩），城镇住宅，＞1.1、＜3.5，以起始价72900万元被河南晟和祥实业有限公司竞得，折合地价881.85万元/亩，楼面价3779元/㎡。

郑政高出〔2021〕8号（网）地，红松路西、金盏街北、雀梅街南、川杨路东，46750.17㎡（约70.13亩），城镇住宅兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融用地，＞1.1、＜3.6，以起始价53455万元被郑州高新建设集团有限公司竞得，背后股东高新投资控股集团，折合地价762.28万元/亩，楼面价3176元/㎡。

郑政高出〔2021〕9号（网）地，绿梅街南、金柏路东、雪梅街北、红杉路西，109944.27㎡（约164.93亩），城镇住宅兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，＞1.1、＜3.1，同样以起始价120670万元被郑州高新建设集团有限公司竞得，折合地价731.70万元/亩，楼面价3541元/㎡。

No.3

最后观点

硝烟四起的土拍背后，是冷静的复盘，关于今日的土拍总体观感可用几句话形容：

1，冰火两重天，主城净地熔断成交，城改用地底价收场；

2，主城净地，巨头当道，成本能力，非住宅能力，融资能力三种实力大血拼；

3，中小房企只能捡漏；

4，稍有犹豫，颗粒无收，各路过江龙搏命拿地；

最后，再次恭喜那些成功拿地的房企，也希望他们为郑州带来该有的好产品。

原创九歌中原楼市网

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