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楼市变天拿土地“开刀”:给品质一条生路,开

发布日期:2021-09-07 16:09 浏览次数:

 

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 地盘说 
开发商有利润,也更愿意建好房子,地产品质的“军备竞赛”谁不喜闻乐见?

✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

楼市这一轮风雨,从土地开始了。

最近,开发商接连退地掀起的涟漪效应,已扩散至全国。杭州、北京、广州、天津等城市二次土拍纷纷延后,一时间,土地市场似乎冰封。

一场轰轰烈烈的楼市改革,正铺面而来。

  1  

房地产加速内卷

纷至沓来的退地事件,是集中供地下房企的一个缩影。

首批集中供地后,热点城市土地一如既往地火爆,开发商陷入集体困境:大部分地块利润微薄,甚至可能亏本。

伴随着居高不下的地价,建筑材料价格也较去年相比基本翻番。两相挤压下,房企的利润空间被大大压缩。

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©上市公司“割肉”5000万退地

开发商开始意识到,再拿地很有可能年底就把自己赊进去了,不如一开始直接躺平。

其实,从这轮行业调控开始,房地产行业内卷就开始了。

过去很长一段时间,房企毫无疑问在经历着一场高压测试,楼市调控大棒越来越重。

“三道红线”、“土地两集中”,再到融资环境的持续收紧,国家从人、地、钱三方面,锁住房企,一轮轮“刮骨疗毒”,让开发商四面楚歌、腹背受敌。

真话往往难听,真相往往难看。本轮调控最让房企吃瘪的就是限价政策,很多当时激进拿了地王的房企,现在一脸懵。

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©政策不断收紧让房企压力倍增

房企为争夺存量资源,不断内耗,加剧内部竞争,效益减少,生产效率低下,日子可能会越来越难过。

地产行业,真得变天了。

前有万科要活下去,后有滨江努力做到1%~2%的净利润。这些明星房企并非刻意卖惨,只是折射了当下行业的普遍焦虑。

无论福晟、华夏幸福、泰禾还是蓝光,接连爆出资金链危机,曾风靡一时的“高周转”游戏,更让很多中小房企没活下去,地产行业早就进入了“大鱼吃大鱼”的时代。

当下看集中供地,虽然初衷是好的,增强土拍透明度,但在执行过程中出现了偏差,更加剧了房企间的竞争和厮杀,疯狂过后,注定是一地鸡毛。

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©高负债疯狂拿地容易被反噬

于开发商而言,不拿地是等死,拿了地可能亏死。但是房企又不得不去抢,硬着头皮也要上。

巧妇难为无米之炊,没有土地就没有房源,没有持续的销售回款,更是必死无疑。

房地产开发,是一条只能往前冲、不能后退、不能减速、更不能退场的单行道。

开发商唯一能做的,就是在这场搏杀中,通过拼命剥削自己来维持某种体面——把规模维持住,把现金流玩转,以获取少量竞争优势,把别人熬死,通过挤占对手生存空间换来生机。

很多行业大佬都感叹,集中供地新政下,房地产的内卷又升级了。

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©土拍政策调整加大房企内卷压力(亿翰智库)

如果这个时候土拍溢价率不控制,毫无疑问就是把很多房企往难上加难去逼。

开发商毕竟是开发商,拿地本质是赚钱的,不是来找虐的。

经过首轮集中土拍的教育,很多房企回过味了,开始收缩战线,控制成本,降价促销,断臂求生。

  2  

行业的解药

久旱逢甘霖。

近日,自然资源部举行了一次闭门会议,对土拍规则进行了调整,主要有三个重点:

1、单宗住宅用地溢价率不得超15%;

2、决不允许通过提高起拍价、竞配建等方式抬升实际地价;

3、到达地价或者溢价率上限后,通过摇号、一次性报价、竞高品质方案决定土地归属。

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©网传闭门会议相关文件内容

道理很简单,就是溢价率下降了,售价不变的情况下,原来地方政府赚的钱,合理让利给开发商,开发商的利润空间提升了。

这些新规的核心,还是“稳地价、稳房价”,同时释放了一个信号:中央要求地方政府为房企让利。

想让马儿跑,就要给马儿吃草。

窥斑见豹,楼市调控的底线,就是能够保证房企继续拿地,供应商可以继续给开发商供应产品,房企能够活下去,游戏可以继续玩下去。

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©调控政策越来越细化

一个盈利越来越难、越来越内卷的房地产市场,对于购房者来说,也不见得是好事。

从长远目光来看,房企赚不到钱,拿地热情就会消退,地方政府也无法筹措资金进行发展建设。而且市场上新房供应量变少,也不利于稳房价。

开发商也可能会通过捆绑、车位装修的方式,变相抬高售价。

为了提高利润,一些开发商还会延迟开发,延期交付或者对室内装修及园林绿化减配,偷工减料,从而降低建筑质量。

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©降标减配秀出了新底线

经营不善者甚至会爆雷,楼盘烂尾、业主维权、银行坏账等,最终还是由千万普通的购房者买单,如此一来,市场长期处于恶性循环中,影响整个社会的稳定。

与此同时,更多人欢欣雀跃于“竞品质”的出现与现房销售的回归。

最大程度确保楼盘“品质可视化、标准可固化、指标可量化”,购房者能直观地了解未来房子模样。从源头到终端,最大程度确保“住宅品质”。

这对中小房企却不是好消息,对房企的现金流是一种极大的考验。房地产的未来,小房企们注定要死;幸运的是,大房企们还有活下去的出路。

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©“竞品质”成为宏观调控重要一环

新土地模式最大的好处在于,给参拍房企留下一定利润空间。这中间的利润一部分是给开发商打开一条“求生通道”,严控溢价率,另一部分是用于提高房屋品质。

让做品质的房企赚钱,得到市场的奖励,才是提升住宅品质的不二真理。

  3  

走向产品时代

过去,一旦拍出地王市场就狂嗨,开发商也热衷用土拍来卖房子。

如果说过去的楼市调控手段治标不治本,但现在从土地端开始调控,溢价率设置上限,土地传到楼市的热度情绪不再,恐慌情绪也落空,应该是能真正按压住房价的。

未来,至少2-3年,恐慌性买房的概率越来越低,市场会更平衡。

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©示意图

时下,对于地产行业来说,房子卖出去才有话语权,行情差的时候还能把房子卖出去才是真本事。

地产行业不只是农民工造房子这么简单,得懂得跨界,得与时俱进。

做投资得懂市场,做产品得懂销售,做策划得懂运营,做工程得懂设计,做销售得懂广告,做客服什么都得懂一点,除了本专业要钻研,要精益求精,别的领域你都还得去学。

地产行业的淘汰率比我们想象的要恐怖,固步自封,只管自己的一亩三分地的人,连对手都没看清或许就被淘汰了。

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©地产行业整合加速

现阶段,尽管破局不易,我们依旧看到了不少房企在做努力。

比如,针对渠道绑架,房企开始通过小程序、APP搭建全民营销平台,或者入驻京东、天猫等电商平台,或通过直播拓客。恒大等实力房企,甚至自建或整合小中介,进入渠道战场。

为应对内卷下人才的流失,房企开始健全人才培养体系,为他们创造更多发展空间。

又如,积极提高服务意识,提高产品品质。

甚至对于集中供地带来的利润压缩的风险,不少房企开始通过加强与房企之间的合作,联合拿地,联合开发来分散风险。

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©合作代建或是下一个万亿新蓝海

或者,对业务结构调整,意图建立护城河,通过旧改、城市运营、文旅产业等拿地。

随着内卷深入,地产行业的未来一定越来越难。

相对而言,大牌房企一般都有固定的原材料供应商,尤其国企、央企都有信誉做背书,品质上还是基本靠谱的。

家底薄的房企也一样,想变强,少拿地,服务好客户,做好荫蔽。就像阿那亚,项目不多,知名度却全国震天响,利润率还特别高。

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©用心做好服务才能赢得客户认可

随着房地产长效机制的建立,不断地出台调控政策,很多房企开始了从“粗放型”向“精益型”转型,努力将产品做精、做细、做深、做美,适者生存,优胜劣汰,趁势而为。

危中有机。

最好的行动机会永远是现在,只有行动了才能找到机会,找到新赛道,才不至于被行业内卷裹挟着前行。

对购房者而言,土拍新规应该是纯粹的好消息。

按照新的模式,开发商有利润,也更愿意建好房子,地产品质的“军备竞赛”谁不喜闻乐见?

只有人人住上好房子,才是房住不炒的终极奥义。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

     文章来源:微信公众号《地盘》,作者:王纵横  

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